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Mutui, l'esproprio della casa non è automatico

 04-03-2016 Lino Di Santo

La casa è sempre stata considerata dagli italiani come un bene intoccabile ed una forma di investimento sicuro. Da qualche anno, però, il grande amore da certezza solida si è trasformato in un gigantesco punto interrogativo. Le pretese del fisco, le quotazioni in ribasso ed il calo del rendimento degli affitti hanno contribuito a rendere sempre meno appetibile "il mattone".

In questi giorni, a tutto questo, si è aggiunta la scelta del Governo di emettere la proposta di decreto legislativo n. 256 che recepisse la direttiva comunitaria 2014/17. La cosa ha suscitato clamore ed enorme preoccupazione, perchè questa direttiva europea, denominata Mortgage Credit Directive, prevede, tra l'altro, che le parti di un contratto di credito possano accordarsi affinchè, in caso di mancato rimborso del prestito, l’estinzione del debito possa avvenire attraverso la restituzione o il trasferimento della proprietà dell’immobile o anche mediante i proventi della vendita del bene.
Ciò ha fatto temere che le banche potessero espropriare automaticamente la casa dopo un certo numero di rate non pagate del mutuo, senza passare da un giudice. Fino a qualche giorno fa la bozza del provvedimento prevedeva l'esproprio dopo sole 7 rate non pagate, ma probabilmente a causa del clamore mediatico, e soprattutto delle proteste in Aula ad opera di alcuni gruppi parlamentari (soprattutto aderenti al Movimento 5 Stelle), l'Esecutivo è corso ai ripari apportando dei correttivi e elevando a 18 il limite di rate oltre il quale scatterebbe la procedura di riscatto da parte della banca.

Nell'attuale testo unico bancario sono già presenti norme che prevedono che, in presenza di sette pagamenti anche non consecutivi, la banca può chiedere di rivalersi sul bene ipotecato, anche se c’è la differenza che deve rivolgersi a un giudice e che lo stesso deve autorizzarla a procedere all’esproprio e alla successiva vendita dell’immobile, vendita che non deve necessariamente avvenire mediante asta. 

In realtà i mutuatari possono dormire sonni tranquilli: il nuovo testo legislativo, infatti, non comporta il passaggio automatico di proprietà dell’immobile alla banca, ma solo la possibilità che le parti si accordino per prevedere una via alternativa al procedimento legale di esproprio.
Inoltre non vi sarà nessuna retroattività, cioè la normativa non sarà applicabile ai contratti già in essere. Infine, la clausola sull'inadempimento sarà facoltativa, quindi la banca non potrà obbligare il cliente a firmarla. Questo vuol dire che dopo le 18 rate non pagate, la casa potrà essere messa in vendita ma solo dopo uno specifico atto da parte del mutuatario e seguendo un iter specifico. 

Va anche sottolineato che, al contrario di quanto avviene attualmente, la banca avrebbe anche l'obbligo di restituire al debitore - dopo la vendita - l’eccedenza di valore rispetto al debito del proprietario di casa espropriato. Oppure, in caso contrario, il debito si riterrà comunque estinto anche se superiore alla cifra ottenuta dalla vendita dell’immobile. In questo senso, il disegno di legge delega con il quale il governo sta cercando di dare applicazione alla direttiva dell’Unione Europea appare a tutto vantaggio del debitore. Sarà infatti interesse anche della banca vendere l’immobile ad una cifra congrua e quanto più elevata possibile, cosa che proprio le vendite giudiziarie rendono attualmente più difficile con danno sia per la banca che per il debitore. Un’ulteriore tutela è introdotta dal fatto che la valutazione dell'immobile dovrà essere effettuata da un perito indipendente scelto di comune accordo dalle parti o in alternativa nominato dal tribunale.

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