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I nuovi valori catastali a rischio di aumento tasse in penisola sorrentina

 08-11-2017 Lino Di Santo

Secondo i dati dell'Agenzia delle Entrate, a Sorrento, il prezzo medio di vendita di un'abitazione civile di 100 metri quadri, ubicata in zona semicentrale, alla fine di giugno del 2017, è di circa 517mila euro. L'imponibile fiscale medio della stessa casa è però poco più di un quarto ai fini delle imposte di trasferimento se l'acquirente ha diritto all'imposta di registro agevolata; poco meno di un terzo ai fini Imu. A Meta, a fronte di un costo medio di 450mila euro l'imponibile è addirittura di poco meno di 52mila (1/9) per l'acquisto e di 76mila per l'Imu (1/6).

Bastano solo questi due esempi per capire che cosa succederebbe se le imposte gravanti sugli immobili fossero calcolate attraverso un nuovo sistema non più espresso sul numero dei vani ma sui metri quadrati dell'immobile e sul valore di mercato effettivo.

Il guaio per i contribuenti è che questo nuovo sistema di calcolo, che porterà alla variazione dei valori catastali, è considerato uno dei punti fondamentali del Documento di Economia e Finanza e prima o poi un governo dovrà  mettervi mano. Ci stava pensando già  ad aprile del 2017 il Governo Gentiloni dopo due anni dal dietrofront del governo Renzi (che invece della riforma, optò per l'abolizione dell'IMU), ma a metà  percorso si è arenata di nuovo per il momento perchè tutte le simulazioni compiute hanno condotto inesorabilmente alla conclusione che si sarebbe trattato di una stangata epocale sui possessori di immobili. Perchè i valori e le rendite catastali di fatto partiranno dai valori di mercato reali rilevati dall'Omi, Osservatorio del mercato immobiliare, che aggiorna ogni sei mesi le quotazioni di vendita e i canoni di locazione, residenziali e non, di tutti gli 8.100 comuni italiani.

Le quotazioni immobiliari presenti sull'OMI dell'Agenzia delle Entrate si occupano di individuare per ogni ambito territoriale omogeneo (ossia una zona OMI), per ogni tipologia di immobile (signorile, civile, popolare) e per stato di manutenzione, un intervallo di valori di mercato minimo oppure massimo. L'unità  di misura adottata è il prezzo a metro quadrato per le vendite, il canone a metro quadrato al mese per le locazioni. E siccome il Catasto dispone anche dei dati sulla superficie degli immobili censiti ecco che il Fisco è in grado, applicando alcuni coefficienti correttivi (ad esempio aumentando la quotazione se la casa è un piano alto, abbassandola se è a piano terra) di ricavare i dati con un elevato grado di affidabilità . Nelle infografiche seguenti, sono riassunti i prezzi al metro quadro rilevati dall'OMI dei comuni della penisola sorrentina, da Massa Lubrense a Meta, distinti per zona e tipologia di abitazione. Le quotazioni - aggiornate alla fine del 1° semestre 2017 - si riferiscono ad immobili di tipo residenziale in normale stato conservativo

Quotazione OMI Sorrento

In questa seconda infografica, invece ho calcolato come potrebbe cambiare il valore fiscale, rispetto a quello attuale, se si usassero i valori dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate.
Ho ipotizzano abitazioni civili di 100 metri quadrati, 6 vani catastali ubicate in zona centrale in due diverse classi (3 e 7).
Il confronto condotto sui cinque comuni evidenzia differenze tra valore reale e fiscale ai fini Imu che vanno dal +170% di Piano di Sorrento per un immobile di classe 7 al +786% di Meta per un appartamento di 100 metri quadri in classe 3. Tanto per dare un'idea, il  proprietario di una seconda casa di 100 mq. a Sorrento, vedrebbe la sua Imu lievitare dagli attuali 1.607 euro a oltre 5.265 euro l'anno. A Meta, da 641 euro a ben 4.466 euro.

Quotazione OMI Sorrento

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