Le imposte da pagare quando si compra casa

 18-04-2016 Lino Di Santo

Dal 2014, la tassazione dei trasferimenti immobiliari è cambiata significativamente. La novità più rilevante riguarda l'imposta di registro, il principale tributo da pagare quando si acquista un immobile. In particolare, per i fabbricati, sono ora previste due sole aliquote:

  1. quella agevolata del 2%, quando oggetto della compravendita è la cosiddetta "prima casa" (con relative pertinenze, tipo box, cantine, soffitte, ecc.), purché non appartenente ad una delle categorie catastali di maggior pregio, vale a dire A/1 - abitazioni di tipo signorile, A/8 - abitazioni in ville, A/9 - castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici (prima, anziché alla classificazione catastale, si faceva riferimento alla definizione di immobile "di lusso", secondo determinati parametri stabiliti dal decreto ministeriale del 2 agosto 1969);
  2. quella ordinaria del 9%, nelle altre ipotesi.

In ogni caso, l'imposta dovuta non può essere inferiore a 1.000 euro.

La soglia di 1.000 euro rappresenta l'importo minimo dovuto per la registrazione dell'atto, non quello effettivamente da versare. Quest'ultimo, infatti, potrebbe comunque essere inferiore a tale valore, ad esempio per effetto del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa o dello scomputo dell'imposta proporzionale versata sulla caparra in sede di registrazione del preliminare di vendita (il cosiddetto "compromesso").

Sono cambiati anche gli importi dovuti per le imposte indirette minori, ossia quelle ipotecaria e catastale. Quando affiancano la nuova imposta di registro al 2 o al 9%, sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna; invece, per le operazioni in cui non si applica l'imposta di registro proporzionale (ad esempio, quando l'atto è soggetto ad IVA), le imposte ipocatastali vanno pagate nella nuova misura fissa di 200 euro ciascuna (in precedenza, erano 168 euro). Il passaggio da 168 a 200 euro riguarda anche la stessa imposta di registro nelle circostanze in cui il tributo è dovuto in misura fissa (ad esempio, quando si compra dal costruttore).

La nuova imposta di registro, infine, ha anche assorbito alcuni tributi indiretti minori dovuti in occasione dei trasferimenti immobiliari: l'imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali, dovuti per le formalità legate all'atto, come volture e trascrizioni nei Registri immobiliari.

L'importo minimo di 1.000 euro si applica una sola volta anche se la cessione riguarda più immobili e anche se si applicano aliquote diverse. Ad esempio, ipotizziamo che Tizio venda a Caio, con un unico atto, un appartamento per il quale sono fruibili i benefici prima casa (aliquota del 2%) e una pertinenza per la quale, invece, non è possibile fruire della stessa agevolazione (magari, si tratta di un secondo box, censito nella categoria catastale C/6, come quello già posseduto), ma va applicata l'aliquota ordinaria del 9%, e che le imposte dovute per i due immobili ammontino, rispettivamente, a 700 e a 100 euro, per un totale di 800 euro. L'imposta di registro complessivamente dovuta sull'atto è comunque pari all'importo minimo di 1.000 euro, anche se gli immobili trasferiti sono due e diverse sono le aliquote con cui gli stessi sono tassati. Inoltre, vanno pagate le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna, mentre nulla è dovuto a titolo di imposta di bollo, tasse ipotecarie e tributi speciali catastali.

Quando si compra una casa, dunque, l'acquirente deve pagare l'imposta di registro o l'IVA (dipende dalla natura e, in taluni casi, come visualizzato in tabella, dalla volontà del venditore) e le imposte ipotecaria e catastale. Se il contratto è soggetto ad IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale - come già anticipato - sono dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Le imposte per l'acquisto di un'abitazione non prima casa

Venditore Imposte

Privato

Impresa di costruzione o ristrutturazione che vende oltre 5 anni dalla fine dei lavori e non opta, nell'atto di vendita, per l'applicazione dell'Iva

Impresa "non costruttrice" e che non ha eseguito lavori di restauro, risanamento o ristrutturazione

IVA NO
Registro 9%
Ipotecaria 50 euro
Catastale 50 euro

Impresa di costruzione o ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori

Impresa di costruzione o ristrutturazione che vende oltre 5 anni dalla fine dei lavori e opta, nell'atto di vendita, per l'applicazione dell'Iva

IVA 10% (*)
Registro 200 euro
Ipotecaria 200 euro
Catastale 200 euro
(*) 22%, se l'immobile è accatastato in una delle categorie A/1, A/8 e A/9

La base imponibile

In tutte le compravendite le parti devono dichiarare il prezzo effettivamente pagato, che, in linea generale, costituisce l’elemento di riferimento sul quale vanno applicate le imposte a carico dell’acquirente (IVA o registro).

Quando ricorrono contemporaneamente le seguenti circostanze:

  1. il contratto di compravendita ha per oggetto immobili ad uso abitativo (e relative pertinenze);
  2. l’atto è soggetto all’imposta di registro e non ad IVA;
  3. l’acquirente è un privato persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica, o professionale (anche se il venditore lo fosse)

è ammesso un meccanismo di tassazione che prevede una diversa determinazione della base imponibile (c.d. sistema del “prezzo-valore”). In presenza delle suddette condizioni, infatti, benché nell’atto vada comunque indicato il prezzo effettivamente pagato, l’imposta di registro, su richiesta del compratore fatta al notaio al momento della stipula della compravendita, si applica sul valore catastale dell’abitazione, determinato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5%, per determinati coefficienti, diversi a seconda della categoria dell’immobile, come da tabella in basso:

Tipo di immobile Moltiplicatore
Fabbricati gruppi A e C (escluse le categorie A/10 e C/1), diversi dalla prima casa 120
Prima casa 110
Fabbricati del gruppo B 140
A/10 (uffici) e fabbricati del gruppo D 60
C/1 (negozi) e fabbricati del gruppo E 40,8

 

La tassazione su base catastale, oltre che per le abitazioni, è applicabile anche per le relative pertinenze, purchè nell’atto di cessione sia evidenziato il vincolo pertinenziale. Non c’è alcuna restrizione né in ordine alla tipologia né in ordine al numero delle pertinenze assoggettabili al regime del prezzo valore. E’ dunque possibile avvalersene anche per più pertinenze, purchè sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà del bene pertinenziale rispetto a quello principale, che deve essere, necessariamente, un immobile ad uso abitativo.

Non è possibile chiedere la tassazione sul valore catastale quando il trasferimento immobiliare è assoggettato ad IVA anziché all’imposta di registro proporzionale. La circostanza si verifica quando si compra direttamente dall’impresa costruttrice entro cinque anni dalla fine dei lavori ovvero anche dopo, qualora la ditta che vende decida di optare per l’imponibilità IVA dell’operazione: in questo caso, la tassazione avviene sulla base dell’effettivo prezzo pagato e dichiarato nell’atto dalle parti.

Le imposte dovute per il compromesso

Nel caso in cui la compravendita immobiliare venga preceduta dal contratto preliminare (c.d “compromesso”) anche quest’ultimo va registrato. La registrazione va effettuata entro venti giorni dalla sottoscrizione. L’omesso adempimento, oltre a rappresentare violazione di un obbligo di legge, fa sì che il contratto medesimo non sia opponibile a terzi. Se il compromesso è stipulato tramite atto notarile, è lo stesso notaio a provvedervi entro il termine di trenta giorni. Per la registrazione del preliminare, occorre pagare l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro ogni quattro facciate e, comunque, ogni 100 righe. Inoltre può essere dovuta anche una quota proporzionale, a seconda che l’atto contempli o meno la dazione di somme a titolo di caparra o di acconto di prezzo e che questo sia imponibile o meno ai fini IVA; in particolare:

  1. se è previsto il versamento di una caparra confirmatoria con funzione risarcitoria in caso di mancata conclusione del contratto (viene trattenuta dalla parte venditrice quando è l’acquirente ad essere inadempiente ovvero è restituita in misura doppia quando invece il contratto salta per volontà del venditore), su tale somma si applica l’imposta di registro nella misura dello 0,50%;
  2. se è previsto il versamento di un acconto (o quando la natura della somma non è specificata), bisogna distinguere se l’oerazione di compravendita è imponibile o meno ai fini IVA. Nel primo caso, l’acconto è fatturato con addebito dell’imposta ed il preliminare sconta l’imposta di registro in misura fissa (200 euro). Quando invece la compravendita non è soggetta ad IVA, si paga l’imposta di registro nella misura proporzionale del 3%.

In ogni caso, l’imposta di registro proporzionale corrisposta in relazione ad acconti o caparre (non anche quella pagata in misura fissa per la stipula del preliminare) viene successivamente scomputata dall’imposta dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Se risulta superiore (come, ad esempio, per la prima casa), spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del preliminare. Il rimborso va richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.

I benefici per l'acquisto della prima casa

All'acquisto della prima casa il legislatore riserva un trattamento di favore. I vantaggi consistono sia nella riduzione della base imponibile (il moltiplicatore da applicare è 110 invece di 120), se l'acquisto avviene con il sistema del valore catastale, sia, soprattutto, nella riduzione delle aliquote dell'imposta di registro o dell'IVA.

Per poter fruire di tali benefici, devono sussistere precisi requisiti:

  1. l'immobile non deve essere accatastato in una delle categorie di maggior pregio, cioè A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli o palazzi di particolare interesse artistico e storico);
  2. l'immobile deve essere situato nel comune in cui l'acquirente ha già la residenza o in cui svolge la propria attività (anche se non remunerata). In caso contrario, nell'atto di compravendita, va dichiarata l'intenzione di trasferirvi la residenza entro 18 mesi (fa testo la data di presentazione della relativa dichiarazione al Comune)

Le imposte dovute per l'acquisto della prima casa

Atto IVA Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale
Soggetto ad IVA (*) 4% 200 euro 200 euro 200 euro
Soggetto ad imposta di registro No 2% 50 euro 50 euro

(*) l'acquisto di un fabbricato abitativo sconta l'IVA quando si compra dall'impresa di costruzione o ristrutturazione entro cinque anni dalla fine dei lavori oppure quando, pur avvenendo successivamente , l'impresa, nell'atto di cessione, opta per l'imponibilità.

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Approfondimenti

TRE IMPOSTE PER PAGARE CASA

Gli atti di cessione di immobili (o di diritti reali sugli stessi) sono soggetti a registrazione, operazione che dà la certezza dell'esistenza dell'atto e della sua data. Vi provvede entro 20 giorni il notaio che ha redatto l'atto.

  • L'imposta di registro è generalmente calcolata in misura proporzionale, cioè applicando alla base imponibile una determinata aliquota, stabilita dalla tariffa allegata al DPR n. 131/1986 (dal 1° gennaio 2014, come detto: 2% per la "prima casa", 9% negli altri casi). Se invece l'atto rientra nel campo di applicazione dell'IVA (ad esempio, quando si acquista da un'impresa costruttrice entro cinque anni dall'ultimazione dei lavori), l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro.
  • L'imposta ipotecaria è il tributo dovuto per una serie di formalità (trascrizione, iscrizione, rinnovazione, cancellazione ed annotazione) eseguite nei pubblici registri immobiliari. Queste formalità vanno effettuate, ad esempio, in caso di cessioni immobiliari, successioni, donazioni o in conseguenza della costituzione di ipoteche o di diritti reali di godimento. I registri immobiliari sono il mezzo, ad esempio, per sapere se su un immobile a cui si è interessati gravano ipoteche. Inoltre, la tra-scrizione ai un atto di compravendita in questi registri è condizione necessaria perché lo stesso sia opponibile a terzi; ad esempio, se qualcuno ha venduto lo stesso bene a due persone diverse, risulta legittimo proprietario chi ha trascritto per primo l'atto. Quando si compra casa, e il notaio a cui ci si rivolge per il rogito che deve provvedere alla sua trascrizione.  L'adempimento va eseguito, entro 30 giorni dalla formazione, presso l'Ufficio provinciale - Territorio dell’Agenzia delle entrate (Servizi di pubblicità immobiliare) nel cui ambito si trova l'immobile. In caso di mancata trascrizione, il notaio è responsabile dei danni verso la persona danneggiata. Relativamente alle cessioni di immobili abitativi, l'imposta ipotecaria si applica nella misura fissa di 200 euro ai trasferimenti soggetti ad IVA e di 50 euro a quelli che scontano l'imposta di registro con una delle due nuove aliquote (2% e 9%).
  • L'imposta catastale è il tributo dovuto per eseguire la voltura catastale, per modificare, cioè, i dati risultanti al Catasto. In pratica, quando si compra casa oppure in caso di successione, donazione o costituzione di un diritto reale, c'è l'obbligo di comunicare all'Amministrazione finanziaria che un determinato bene è passato di mano. L'obbligo di presentare denuncia in Catasto ricade sui nuovi aventi diritto sugli immobili cioè su chi acquista, chi eredita, chi riceve in donazione, ecc. Per le compravendite immobiliari, la voltura catastale va richiesta, entro 30 giorni dalla registrazione dell'atto, presso l’"Ufficio provinciale - Territorio dell'Agenzia delle entrate (Servizi catastali) del posto in cui si trova I’ufficio presso il quale è stato registrato l'atto o in cui si trova l'immobile. Normalmente, la domanda è presentata dal notaio attraverso il Modello unico informatico (MUI). Così come per l'ipotecaria, anche per l'imposta catastale si pagano 200 euro se l'atto è soggetto ad IVA, 50 euro se invece si applica l’imposta di registro proporzionale del 2 o del 9%.

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